امتحان ريرا (RERA) في دبي: دليل امتحان الوسيط العقاري

الامتحان باختصار

الدليل كله يعتمد على الصفحات الرسمية للدائرة. وحيث لا تنشر الدائرة رقماً، نقول ذلك صراحةً ولا نخترع رقماً.

ما هو امتحان ريرا؟

يخلط كثيرون بين جهتين. دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) هي الجهة الحكومية التي تسجّل الحقوق العقارية في الإمارة. وبموجب القانون رقم 7 لسنة 2006، هي الجهة الوحيدة المخوّلة بتسجيل هذه الحقوق. أما مؤسسة التنظيم العقاري (Real Estate Regulatory Agency، واختصارها RERA) فهي الذراع التنظيمية التابعة للدائرة. وبموجب القانون رقم 4 لسنة 2019، تنظّم RERA حسابات الضمان، وتمنح تراخيص الأنشطة العقارية، وتسجّل الممارسين وتصدر بطاقاتهم، وتعتمد محتوى الإعلانات، وتحقق في الشكاوى.

لذلك يقول الناس «امتحان ريرا»، بينما الدائرة هي التي تنشر شروط البطاقة ورسومها. والقاعدة بسيطة: لا يجوز لأحد أن يمارس نشاطاً عقارياً مرخَّصاً قبل أن يسجّل ويحصل على البطاقة.

الدائرة تصدر بطاقات ممارسة لعدة أنشطة، منها الوسيط العقاري، والوسيط المواطن، وتسويق المشاريع العقارية، ووسيط التمويل العقاري ومستشاره، وإدارة العقارات، والمستشار العقاري، وأمين التسجيل، والمقيّم العقاري. هذا الدليل عن بطاقة الوسيط العقاري، وهي الأكثر طلباً. وتصدر البطاقات عبر نظام Trakheesi (تراخيصي)، وهو نظام الدائرة الذي يصدر التراخيص وبطاقات الممارسة وتصاريح الإعلان.

من يُعفى من الامتحان؟

تذكر صفحة الخدمة على موقع الدائرة ثلاث حالات إعفاء من امتحان الوسيط:

• المتقدّم الذي تجاوز عمره 55 سنة.
• الوسيط الذي أمضى 5 سنوات متتالية في خدمة المكتب العقاري نفسه.
• حامل رخصة انطلاق (start-up licence).

إذا كنت في إحدى هذه الحالات، فتأكد من شروطك الدقيقة على صفحة الدائرة قبل أن تقرر. وإن لم تكن، فالامتحان طريقك إلى البطاقة.

الرسوم

هذه الرسوم المعلنة على صفحة الدائرة. التفاصيل كلها في صفحة الرسوم.

شكل الامتحان: ما تقوله الدائرة وما لا تقوله

هنا يقع أكبر لبس. تنشر الدائرة رسوم الامتحان وشروط البطاقة، لكنها لا تنشر عدد الأسئلة ولا مدة الامتحان ولا درجة النجاح. وكل موقع يعطيك هذه الأرقام على أنها رسمية يخطئ.

تتفاوت الأدلة غير الرسمية: بين 50 و70 سؤالاً تقريباً، وبين ساعة وساعتين، وبين 70% و75% لدرجة النجاح. لا تبنِ خطتك على رقم منها. لهذا نعتمد قاعدة عملية: تدرّب حتى تصل إلى 75% بانتظام في الامتحانات التجريبية. هذا هدف تدريب وليس درجة رسمية.

كذلك لا تنشر الدائرة قواعد إعادة الامتحان. وتقول الأدلة غير الرسمية إنك تستطيع أن تعيد الامتحان وتدفع الرسم من جديد. وكل محاولة إضافية تعني أن تدفع الرسوم من جديد، أي نحو 770 درهماً قبل الضريبة، وهذا يكفي ليكون التحضير الجيد أرخص من محاولة ثانية.

لغة الامتحان

سؤال يطرحه كل مرشح عربي: هل أؤدي الامتحان بالعربية؟ الجواب الصادق أن الدائرة لا تنشر لغات الامتحان. وتذكر بعض الأدلة الإنجليزية والعربية، لكنها ليست مصدراً رسمياً. أما التدريب الذي تعلنه الدائرة على صفحة التدريب فيُقدَّم بالإنجليزية فقط.

النصيحة العملية: تعلّم المصطلحات بالإنجليزية، حتى لو قرأت الشرح بالعربية. لهذا صممنا وضع الفهم: تقرأ السؤال والخيارات والتلميح والشرح بالعربية، ثم تتدرّب في الامتحانات التجريبية بلغة الامتحان، بلا ترجمة. وتبقى المصطلحات الرسمية بالإنجليزية، مثل Form A وForm B وForm F وEjari وOqood وMollak وBRN، مع شرحها بالعربية. تجد شرحها في قاموس المصطلحات.

المواضيع التي ستدرسها

لا تنشر الدائرة منهجاً رسمياً للامتحان. نبني برنامجنا من القوانين المعمول بها في دبي ومن دليل الدائرة لممارسة الوساطة العقارية (Real Estate Brokerage Practice Guide). وهذه محاوره:

• التسجيل العقاري (القانون رقم 7 لسنة 2006): الدائرة هي الجهة الوحيدة لتسجيل الحقوق، والتصرف الذي لم يُقيَّد غير صحيح. وفي مناطق محددة يستطيع غير مواطني الإمارات التملك الحر (freehold) أو الإجارة الطويلة (leasehold) حتى 99 سنة.
• البيع على الخارطة وحسابات الضمان (القانون رقم 8 لسنة 2007، والقانون رقم 13 لسنة 2008 بصيغته المعدّلة بالقانون رقم 19 لسنة 2017): دفعات المشترين تذهب إلى حساب الضمان (escrow account) الخاص بالمشروع، والتصرف الذي لا يُقيَّد في السجل المبدئي باطل.
• الإيجار (القانون رقم 26 لسنة 2007 بصيغته المعدّلة بالقانون رقم 33 لسنة 2008، والمرسوم رقم 43 لسنة 2013): تسجيل العقد في Ejari، وإشعار 90 يوماً لتعديل الشروط، وإشعار 12 شهراً للإخلاء عند الانتهاء، وسقف زيادة الإيجار.
• العقارات المشتركة (القانون رقم 6 لسنة 2019): لجنة الملاك، ورسوم الخدمات، ونظام Mollak.
• ممارسة الوساطة: عقود الدائرة القياسية (Form A وForm B وForm F)، والإعلان وتصريح Trakheesi، وميثاق الأخلاقيات، ومكافحة غسل الأموال والإبلاغ عبر goAML.

إذا أردت تفاصيل أكثر، فالقوانين منشورة على dlp.dubai.gov.ae. وفي حال الاختلاف، يسود النص العربي للقانون على ترجمته الإنجليزية.

أخطاء تكلّفك علامات

كثير من المرشحين لا تنقصهم المعلومات. هم يخلطون بين قاعدتين متقاربتين يوم الامتحان. هذه أشهر الأزواج:

لهذا يشرح كل سؤال عندنا لماذا الإجابة الصحيحة صحيحة، ولماذا الخيار الفخ خاطئ.

كيف تحضّر

1. ابدأ بالاختبار المجاني

   أجب عن 12 سؤالاً بالعربية لتعرف أين تقف. ثم جرّب الاختبار الإنجليزي الكامل.

2. ادرس بالدروس والاختبارات المشروحة

   درس قصير لكل محور، ثم أسئلة بتلميح وشرح تقرؤه بالعربية. المنهج مفصّل في صفحة البرنامج.

3. اختبر كل وحدة بوقت محدد

   بلا تلميحات. اهدف إلى 80% قبل أن تنتقل إلى الوحدة التالية.

4. أنهِ بالامتحانات التجريبية

   أسئلة جديدة بلغة الامتحان وتوقيت حقيقي. نتيجتك لكل محور تدلك على ما يجب مراجعته. راجع الامتحانات التجريبية.

التحضير الكامل لبطاقة الوسيط بـ 40 دولاراً (نحو 149 درهماً)، وكل بطاقات الدائرة مع All-Access بـ 99 دولاراً (نحو 365 درهماً). تدفع مرة واحدة، ويدوم الوصول 12 شهراً. لا نعدك بالنجاح، فالنجاح يعتمد على جهدك. لكنك ستعرف مستواك كل أسبوع.

وبعد البطاقة يأتي التجديد السنوي: اقرأ تجديد بطاقة الوسيط. وإن كنت تريد أن تعرف الخطوات من الصفر، فاقرأ كيف تصبح وسيطاً عقارياً في دبي.

أي تحضير يناسبك؟

• وافد جديد إلى سوق دبي: ابدأ بتحضير الوسيط العقاري، وفي أثناء ذلك راجع خطوات الحصول على البطاقة.
• وسيط يعمل بالفعل: ما يهمك هو تجديد البطاقة والاختبار السنوي. حضّر له في بضع أمسيات قبل الموعد بوقت كافٍ.
• نشاط عقاري آخر (تمويل عقاري، إدارة عقارات، تقييم، تسويق مشاريع): انظر كل البطاقات، أو خذ All-Access.
• مدير شركة وساطة: ارجع إلى عرض الفرق، وهو يبدأ من 5 مقاعد.

المصادر

RERA Exam مستقل عن دائرة الأراضي والأملاك في دبي وعن مؤسسة التنظيم العقاري (RERA). لا يغني عن التدريب ولا عن الامتحان، ولا يصدر أي رخصة.