迪拜RERA考试全解:费用、报考条件、考什么、怎么备考
要在迪拜做房产经纪人,必须先拿到迪拜土地局(Dubai Land Department,DLD)发的经纪人卡(broker card),而申请经纪人卡要通过通常所说的“RERA考试”,也就是 DLD 经纪人考试。这一页用中文讲清楚:谁要考、费用多少、DLD 公布了什么、没公布什么,以及怎样备考。
一句话版本
先记住这四点
- DLD 列出的经纪人考试费用是 AED 700,另加 AED 10 知识费和 AED 10 创新费;此外还有 ERES 费 AED 50(另加 VAT)。
- DLD 没有公布经纪人考试的题目数量、时长和及格分数。第三方指南说法不一(约 50 到 70 题、1 到 2 小时、70% 到 75%),所以我们不把其中任何一个数字当作官方数字。
- 本站按 75% 来训练。这是训练目标,不是官方及格线。
- DLD 也没有公布考试语言,第三方指南称有英语和阿拉伯语;DLD 培训页面写明培训只用英语。请用英语备考,用中文帮助理解。
RERA考试是什么
人们常说的“RERA考试”,指的是申请迪拜房产经纪人卡时要通过的 DLD 经纪人考试。RERA 是 Real Estate Regulatory Agency(房地产监管局),隶属于 DLD 体系的监管机构。根据 2019 年第 4 号法律(Law No. 4 of 2019),RERA 负责监管托管账户(escrow account)、为房地产活动发放许可、登记从业人员并发放他们的执业卡、批准广告内容,以及调查投诉。
经纪人卡只是 DLD 执业卡中的一种。DLD 的执业卡服务页面还列出国家经纪人、房地产项目营销、抵押贷款经纪人、抵押贷款顾问、房地产管理、私人房地产管理、房地产顾问、登记员、私人房产买卖和房地产估价师等类别。本站覆盖经纪人考试、年度续期测试和另外 10 类执业卡,见 全部课程。
谁要考,谁可以免考
根据 DLD 经纪人卡服务页面,任何人在注册并拿到相应执业卡之前,都不得从事受许可的房地产活动。申请时还需要迪拜警方(Dubai Police)出具的无犯罪记录证明(good conduct certificate)。卡的有效期与经纪公司的营业执照(trade licence)挂钩。
DLD 页面列出三种可以免考经纪人考试的情况:
- 申请人年满 55 岁以上(over 55);
- 在同一家房地产公司连续服务 5 年的经纪人;
- 持有创业执照(start-up licence)的人。
DLD 页面只列出这三种。像“有房地产学位”或“在别的公司干过两年”,都不在这份清单上。
费用
下面是 DLD 页面上列出的金额。完整的明细、其他执业卡的费用和资料来源,见 RERA考试费用页。
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 经纪人考试费(每次) | AED 700 |
| 知识费 + 创新费 | AED 10 + AED 10 |
| ERES 费 | AED 50 + VAT |
| 经纪人卡发卡费 | AED 500 |
| 经纪人卡年度续期(DLD 常见问题页) | AED 520 |
我们的完整备考课程是 $40(约 AED 149),一次付款,12 个月访问。它比一次考试的费用还低。
DLD 公布了什么,没公布什么
网上常见“70 题、2 小时、70 分及格”的说法,读起来像官方规定。我们逐项核对了 DLD 页面,结果如下。
| 项目 | DLD 是否公布 | 说明 |
|---|---|---|
| 考试费用 | 已公布 | AED 700 + AED 10 + AED 10;ERES 费 AED 50 + VAT |
| 免考条件 | 已公布 | 三种,见上文 |
| 题目数量 | 未公布 | 第三方指南约 50 到 70 题 |
| 考试时长 | 未公布 | 第三方指南 1 到 2 小时 |
| 及格分数 | 未公布 | 第三方指南 70% 到 75% |
| 考试语言 | 未公布 | 第三方指南称英语和阿拉伯语 |
| 重考规则 | 未公布 | 第三方指南称可以重考,每次重新缴费 |
别被数字带偏
第三方的数字可能是对的,也可能已经过时。所以我们的做法是:按 75% 训练,留足余量;报名前再看一遍 DLD 官网的最新说明。
考什么:要学的法律和规则
DLD 没有在我们核对的页面上公布考试的题型分布,所以下面不是“考试大纲”,而是我们根据迪拜法律和 DLD《房地产经纪执业指南》(Real Estate Brokerage Practice Guide)整理的核心学习范围。每个数字都来自法律原文或 DLD 页面。
| 主题 | 依据 | 要记住的要点 |
|---|---|---|
| 产权登记 | 2006 年第 7 号法律 | DLD 是唯一有权登记不动产权利的机构;没有登记的处分无效;非阿联酋国民可在指定区域持有永久产权(freehold)或租赁产权(leasehold,最长 99 年) |
| 托管账户 | 2007 年第 8 号法律 | 买家的付款进入项目专用的 escrow account,只能用于该项目;竣工证书签发后,托管代理保留 5% |
| 期房 | 2008 年第 13 号法律,经 2017 年第 19 号法律修订 | 未登记到临时登记簿的期房处分无效;项目批准前签的合同无效;买家违约时,开发商能保留的比例取决于完工程度(最高 40%) |
| 租赁 | 2007 年第 26 号法律,2008 年第 33 号法律,2013 年第 43 号法令 | 租约须书面签署并登记;变更条款或不续租要提前 90 天通知;期满驱逐要提前 12 个月通知;续租涨幅按 RERA 租金指数分档 |
| 共有物业 | 2019 年第 6 号法律 | 登记单元达到 10% 时成立业主委员会;服务费要经 RERA 批准;储备金放在独立账户;罚款从 AED 1,000,000 到 AED 2,000,000 |
| 合同与广告 | DLD 执业指南 | Form A 是卖方与经纪公司的合同,Form B 是买方与经纪人的合同,Form F 是买卖双方的协议;广告需要 Trakheesi 许可,许可编号必须出现在广告上 |
| 职业道德 | DLD 执业指南 | 十项原则:公平对待、尊重、保密、诚实、质量、诚信、对社会负责、保护合同各方、保存文件、遵守 DLD 规定 |
表里每一行,在我们的课程里都有一节短课和带解析的练习题。想先看看题目长什么样,可以做 12 道中英对照的免费试题。
最容易混淆的地方
很多人不是不懂,而是在考试当天把两个相近的规则弄混了。下面这些,我们的练习题反复出现。
| 容易混淆 | 区别 |
|---|---|
| Form A、Form B、Form F | A:卖方与经纪公司。B:买方与经纪人。F:买卖双方的买卖协议。两家合作经纪公司之间的协议,市场指南称之为 Form I(DLD 只公布 Form A、B 和 F 的标准模板)。 |
| 90 天通知与 12 个月通知 | 90 天是变更条款或不续租的通知期;12 个月是租约期满时驱逐租客的通知期,而且要通过公证处或挂号信送达。 |
| Oqood 与 title deed | Oqood 用于把期房登记到临时登记簿;title deed(产权证)根据不动产登记簿签发。 |
| Ejari 与租约本身 | Ejari 是登记租约的系统,不是合同。租约没登记,法院和政府部门不受理相关纠纷。 |
| BRN 与 ORN | BRN 是经纪人个人的注册号;ORN 是经纪公司(办公室)的注册号。 |
| Mollak 与 Ejari | Mollak 监管物业管理公司和服务费;Ejari 登记租约。 |
考试陷阱
题目问“房东要在租约到期时让租客搬走,要提前多久通知”时,答案是 12 个月,不是 90 天。看到“通知”两个字先停一下:是改条款,还是赶人?
通过之后:经纪人卡
通过考试后,要通过 DLD 的 Trakheesi 系统申请经纪人卡,发卡费为 AED 500,卡的有效期与经纪公司的营业执照挂钩。拿到卡以后才能开始受许可的经纪活动。每年续期时,你必须已经通过年度测试;续期可以在 Trakheesi 或 Dubai REST 应用上办理。详见 经纪人卡续期,以及按步骤写的 如何成为迪拜房产经纪人。
考试语言和中文备考
最常见的问题是:能不能用中文考?DLD 没有公布考试语言。第三方指南称有英语和阿拉伯语,没有提到中文。DLD 培训页面写明培训只用英语。所以最稳妥的做法是:用英语备考。
这并不意味着你要在英语里硬啃。我们的“理解模式”(comprehension mode)让你在每道练习题里点一下“中文”,题干、四个选项、提示和完整解析就会出现在英文下面。法律术语保留英文,再给出中文解释,例如 Ejari(租约登记系统)、Oqood(期房登记系统)、Mollak(物业费监管系统)、escrow account(托管账户)。这样你在考试当天看到的还是英文原词,但你已经知道它的意思。
模拟考试则只用考试语言,没有翻译,和考试当天一样。译文先由机器完成,再由母语审校。
怎么备考
先做免费试题
12 道中英对照的题,没有压力,只是看看你现在在哪里。训练目标是 75%,也就是 12 道答对 9 道。
按主题学短课,边学边做带提示的题
先读法律要点,再做题。看不懂的题,点“中文”读译文。
做限时的模块测验
没有提示,达到 80% 再往下学。
做模拟考试
没见过的题、限时、用英语。交卷后给出每个主题的分数,告诉你该先重学哪一块。
先做模拟考试,再回头补理论。它会告诉你要补什么。
从哪里开始
完整备考课程 $40(约 AED 149),一次付款,12 个月访问;想要全部 12 类执业卡加 4 个单项模块,选 All-Access $99(约 AED 365)。你会随时知道自己每个主题准备到了哪一步。